Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Akibat Peralihan Hak Melalui Jual Beli Atas Itikad Tidak Baik yang Dilakukan Penjual

Anbiya Beltian Muttaqin; Wira Franciska; Furcony Putri Syakura

doi:10.59059/mutiara.v4i3.3289

Authors

Anbiya Beltian Muttaqin Universitas Jayabaya
Wira Franciska Universitas Jayabaya
Furcony Putri Syakura Universitas Jayabaya

DOI:

https://doi.org/10.59059/mutiara.v4i3.3289

Keywords:

Transfer of Rights

Abstract

This study analyzes the legal consequences of a Deed of Sale and Purchase arising from the seller’s bad faith and the legal protection afforded to buyers in land rights transfers. It employs normative juridical research using statutory, case, and analytical approaches, supported by primary, secondary, and tertiary legal materials. The analysis examines the Civil Code, the Basic Agrarian Law, Government Regulation Number 24 of 1997, Supreme Court Circular Letter Number 4 of 2016, and three sets of court decisions. The findings show that a seller’s bad faith does not automatically invalidate a Deed of Sale and Purchase. Its legal consequences depend on whether such conduct affects the validity requirements of the agreement; violations of subjective requirements may render the agreement voidable, while violations of objective requirements may make it null and void. Where the sale is proven valid, the buyer’s rights remain protected. Protection is reinforced through registration, counterclaims, recognition of ownership, confirmation of transfer validity, eviction, and compensation. Evidence remains decisive in assessing authority, payment, documentation, registration, and conduct.

References

Agustin, E. (n.d.). Akibat hukum perjanjian yang dibuat dengan iktikad buruk. Hukumonline. https://www.hukumonline.com/klinik/a/akibat-hukum-perjanjian-yang-dibuat-dengan-iktikad-buruk-lt4ecd917f0a1ce/

Anam, K., & Saharani, A. (2026). Kekuatan hukum meterai dalam perjanjian perdata: Analisis keabsahan dan kekuatan pembuktian menurut KUH Perdata. Journal of Legal, Political, and Humanistic Inquiry, 1(3), 50–58.

Bahri, R. A. (2024). Adagium hukum dilengkapi dengan asas, prinsip dan istilah-istilah hukum. CV Mahalisan Legal Development.

Choiriyah, A. L. F., et al. (2026). Hukum perjanjian di era modern. CV Kreasi Cendekia Pustaka.

Christy, M. A. (2021). Penyelesaian perkara perjanjian pengikatan jual beli tanah yang mengandung unsur itikad tidak baik berdasarkan sistem peradilan Indonesia [Tesis magister, Universitas Gadjah Mada].

Dwisaptono, D., et al. (2020). Keabsahan perjanjian pengikatan jual beli dan kuasa menjual yang dibuat secara melawan hukum dalam Putusan Nomor 1460/Pid.B/2019/PN.Dps. Indonesian Notary, 2(7).

Earlene, N. (2024). Asas itikad baik sebagai penilai keabsahan dan tanggung jawab para pihak dalam jual beli tanah berantai melalui kuasa jual sebagai jaminan utang (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 680 K/Pdt/2020) [Tesis magister, Universitas Indonesia].

Harsono, B. (2002). Menuju penyempurnaan hukum tanah nasional. Penerbit Universitas Trisakti.

Harun, B. (2009). Tata cara menghadapi gugatan. Pustaka Yustisia. Herzien Inlandsch Reglement (HIR).

Hidayat, E. F., Kurniawan, B., & Zaini, A. (2026). Constitutional ecocentrism: Reinvigorating intergenerational justice rooted in Pancasila through the recognition of nature’s rights. Mimbar Keadilan, 19(2), 244–258.

Intansari, A. I. (2019). Buku pembelajaran contract drafting. Myria Publisher.

Kanta, P. G. (2020). Mekanisme pembatalan dan tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah terhadap Akta Jual Beli “pura-pura” (AJB pura-pura) [Tesis magister, Universitas Indonesia].

Karenina, N. S. (2024). Perlindungan pihak yang beritikad baik dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) berlapis dengan kausa utang piutang (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 4136 K/Pdt/2022) [Tesis magister, Universitas Indonesia].

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).

Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP).

Larasati, F. R., & Bakri, M. (2018). Implementasi Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 pada putusan hakim dalam pemberian perlindungan hukum bagi pembeli beritikad baik. Jurnal Konstitusi, 15(4).

Mahdi, & Soesilawati, S. (2015). Hukum perdata suatu pengantar. Gitama Jaya Jakarta.

Mahkamah Agung Republik Indonesia. (2016). Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan.

Mahkamah Agung Republik Indonesia. (2023). Putusan Nomor 297 PK/Pdt/2023 juncto Putusan Nomor 2475 K/Pdt/2021 juncto Putusan Pengadilan Tinggi Nomor 138/PDT/2020/PT DPS juncto Putusan Pengadilan Negeri Nomor 266/Pdt.G/2019/PN Amp.

Mahkamah Agung Republik Indonesia. (2024). Putusan Nomor 334 PK/Pdt/2024 juncto Putusan Nomor 550 K/Pdt/2023 juncto Putusan Pengadilan Tinggi Nomor 666/PDT/2020/PT DKI juncto Putusan Pengadilan Negeri Nomor 905/Pdt.G/2018/PN Jkt.Sel.

Muhammad, R. A. G. N. N. (2025). Perlindungan hukum bagi pembeli dalam jual beli tanah secara di bawah tangan (Studi kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 2712 K/PDT/2019) [Tesis magister, Universitas Islam Indonesia].

Pengadilan Tinggi Surabaya. (2018). Putusan Nomor 442/PDT/2018/PT SBY juncto Putusan Pengadilan Negeri Nomor 81/PDT.G/2017/PN.Sda.

Rahardjo, S. (2002). Ilmu hukum. PT Citra Aditya Bakti.

Rahardjo, S. (2009). Hukum progresif: Hukum yang membebaskan. Kompas.

Ramadhani, R. (2022). Hukum pertanahan Indonesia dan perkembangannya. UMSU Press.

Redi, A., et al. (2021). Hukum Indonesia di masa depan. Rajawali Pers.

Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Madura (RBg).

Republik Indonesia. (1960). Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Republik Indonesia. (1997). Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Republik Indonesia. (1998). Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Republik Indonesia. (2016). Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Republik Indonesia. (2023). Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.

Richard. (2024). Buku ajar teknik pembuatan akta notaris dan PPAT edisi lengkap berikut draft akta. CV Cendekia Press.

Rijan, Y., & Koesoemawati, I. (2009). Cara mudah membuat surat perjanjian/kontrak. Raih Asa Sukses.

Sahara, A. R. R., & Martinelli, I. (2025). Penerapan asas keseimbangan dalam suatu perjanjian. Unes Law Review, 8(1).

Saputra, D. R., Hanafi, S., Dauda, S., Noya, M., & Ritonga, B. D. F. (2026). International human rights law: Protection of refugees in contemporary conflicts. International Journal of Law and Political Authority, 1(1), 1–9.

Saputra, D. R., Mashyar, A., Wulandari, C., Dauda, S., & Mahendra, Y. I. (2026). Double track and Anti-SLAPP: Indonesian judicial reasoning in environmental cases. Walisongo Law Review (Walrev), 8(1), 114–130.

Saputra, D. R., Utari, I. S., & Widyawati, A. (2026). Beyond punishment: A criminological analysis of social determinants of criminal behavior in contemporary society. International Journal of Applied Research and Innovation, 1(3), 14–21.

Shifah, L., Sugianto, S., Mutmainah, S., & Saputra, D. R. (2026). Islamic economics and social justice: Zakat, waqf, and poverty alleviation. Indonesian Journal of Sharia and Islamic Sciences, 1(1), 10–18.

Simarmata, A. S. H., Pandiangan, J. L., & Iqbal, M. F. (2026). Kedudukan yuridis dan kekuatan pembuktian dokumen elektronik sebagai alat bukti tulisan dalam perkara wanprestasi. Journal of Legal, Political, and Humanistic Inquiry, 1(4), 156–165.

Soeroso, R. (2006). Pengantar ilmu hukum. Sinar Grafika.

Subekti, R. (2008). Hukum perjanjian. Intermasa.

Sumber buku dan jurnal yang berasal dari tesis tersebut tercantum pada daftar pustaka asli. Sumber tesis yang digunakan dalam Pendahuluan dan Pembahasan juga tercantum dalam naskah asli.

Tanuwijaya, M. C. (2026). Pendaftaran jaminan fidusia sebagai syarat eksekusi yang sah: Analisis hukum positif Indonesia. Journal of Legal, Political, and Humanistic Inquiry, 1(4), 318–327.

Triansyah, J. (2023). Perlindungan hukum terhadap para pihak dalam pembuatan akta autentik yang dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah [Tesis magister, Universitas Syiah Kuala].

Utomo, H. I. W. (2020). Memahami peraturan jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Kencana.

Wahyuningsih, E. (2026). Legality of deed of gift and sale and purchase of Sultan ground land: Normative study of notary authority in Special Regions. Journal of Legal, Political, and Humanistic Inquiry, 1(3), 153–161.

Wardani, I. R. K. (2025). Asas-asas dalam hukum perdata. PT Avid Media Indonesia.

Yahman. (2020). Batas pembeda wanprestasi dan penipuan dalam hubungan kontraktual. CV Jakad Media Publishing.

Zakky, M. S., Asshidiqi, A., & Simarmata, A. S. H. (2026). Legal analysis of issues of evidence and testimony in civil disputes in court. Journal of Legal, Political, and Humanistic Inquiry, 1(4), 218–226.